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Frais de dossier erronés, une des erreurs de TEG sur votre prêt immobilier

13 janvier 2017



D’après l’article 1304 du code civil, tous les frais inhérent un prêt bancaire doivent être intégrés dans le calcul du taux d'intérêt, car c’est ce chiffre magique, le TEG, qui permet de comparer les offres. Donc c’est là-dessus que l’on trouve les erreurs les plus courantes, qui vous permettront de demander un remboursement des intérêts perçus.

 

Quels sont frais devant être pris en compte dans le calcul du TEG ?

  • Le taux d’intérêt contractuel : c’est le taux que vous négociez avec votre banquiez. C'est la source de rémunération de la banque, qui lui permet de gagner de l'argent sur le long terme.
  • Les frais d’assurance : certaines assurances sont obligatoires comme l’assurance invalidité et décès. Ces assurances peuvent être souscrites par l’intermédiaire de votre banquier ou bien par n’importe quel autre assureur. En cas de décès ou d’invalidité, le crédit est remboursé par l’assurance et non pas par vous ni vos héritiers. Au passage, vous noterez que l’argumentaire de certains banquiers est bien rôdé pour vous inciter à prendre leur assurance et pas celle de la concurrence : ils ne peuvent vous garantir le taux d’intérêt promis que si vous faites appel à leur service pour vous assurer. SI vous allez voir ailleurs, vous n’aurez pas un aussi bon taux !
  • Les frais de dossier : ceux-ci permettent de rémunérer la banque pour le temps passé à l’étude et au montage de votre dossier. Ils sont généralement de l’ordre de 1 à 2% du montant du crédit, et sont souvent négociables. Cependant, ces frais ne seront dus que si vous souscrivez le prêt, c’est la pratique générale des différentes banques : vous ne les payerez pas si vous n'acceptez pas l'offre de crédit, bien que le banquier ait travaillé à son élaboration.
  • Les frais de garantie : généralement, ce sont des frais d’hypothèque, de caution, ou de privilège de prêteur de deniers. Ces éléments permettent à l’organisme de crédit de s’assurer que vous rembourserez votre prêt, ou si ce n’est pas le cas, ils auront les moyens d’obtenir le remboursement en revendant votre bien, ou en faisant appel à un organisme de caution auprès duquel aura été souscrite l'assurance..
  • Les frais annexes : par exemple les frais de courtage, les frais d’acquisition de part sociale (dans le cas des banques mutualistes telles que le crédit mutuel), les timbres fiscaux, les frais d’enregistrement, les taxes d’enregistrement, etc.

Bref, beaucoup de frais peuvent être pris en compte dans le calcul de votre TEG, il est important de vous assurer que rien n’a été oublié pour fausser arbitrairement votre taux d’intérêt, et donc vous induire en erreur lors du choix de votre banquier.

 

Que faire si le TEG est erroné suite à une erreur de votre banque ?

Vous devez dans un premier temps prendre contact avec votre banque pour lui signifier son erreur. Vous rentrez ensuite dans un processus de négociation qui peut s’avérer délicat si vous n’êtes pas expérimenté. Il faut donc vous fixer un objectif de négociation : une baisse de votre taux actuel ? jusqu’à combien ? Une suppression des indemnités de remboursement anticipé ? Une négociation pour un nouveau prêt ? etc.

Si votre objectif est d’obtenir un remboursement total des intérêts trop perçus, il est important d’être assisté d’un professionnel, expert juridique et financier. Vous serez probablement amené à engager une action en justice qui peut prendre plusieurs mois voire plusieurs années, mais le jeu en vaut la chandelle. Il faut cependant être sûr de votre bon droit, donc faire appel à nos services d’expertise du crédit est indispensable pour mettre toutes les chances de votre côté. La première étape sera bien évidemment une analyse de votre crédit immobilier pour élaborer un premier diagnostic, qui déterminera ensuite si vous pouvez aller plus loin en terme de démarches, et ce que vous pouvez exiger en retour.