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Erreur de TEG d’un prêt immobilier : quel est le délai de prescription réel ?

7 janvier 2017



Quand une banque fait une erreur en calculant le TEG de votre prêt bancaire, vous avez la possibilité de contester cette erreur afin de revoir à la baisse le taux d’intérêt réellement appliqué à votre emprunt immobilier. Mais il y a malgré tout un délai à partir duquel vous ne pouvez plus contester cette erreur : c’est le délai de prescription.

 

Erreur de TEG : un délai de prescription… variable !

Si vous êtes un professionnel, et que votre prêt immobilier a été souscrit dans le cadre de votre entreprise (baux commercial, achat de murs, investissement locatif, entrepôt…), vous disposez d’un délai de 5 ans pour contester le TEG appliqué, demander le remboursement des intérêts trop perçus, et exiger l’application du taux d’intérêt légal. Cette règle des 5 ans et régie par les articles 1304 et 2224 du code civil.

Cependant, les textes de loi peuvent être soumis à différentes interprétations, et c’est alors la jurisprudence qui fait foi pour les jugements. En effet, la règle des 5 ans peut être comprise comme étant « 5 ans après souscription » ou « 5 ans après découverte de l’erreur ». Ce point de départ du délai de prescription dépend du niveau de compétence du consommateur, qui doit soit être à même de détecter l’erreur, soit être totalement néophyte et donc pas du tout au fait de cette règlementation.

Débutant ? Ou pas ?...

Est considérée comme débutante une personne qui n’est pas habituée à souscrire des emprunts immobiliers. C’est le cas des particuliers, qui achètent leur bien personnel, ou des professionnels n’ayant jamais emprunté pour le compte de leur société. Cette personne n’ayant aucune connaissance des articles 1304 et 2224 du code civil, elle ne pourra pas détecter l’erreur dès le premier jour de souscription du prêt. Dans ce cas, elle devra faire appel à un expert pour l’assister dans l’analyse du crédit immobilier, et donc le délai de prescription court à partir du moment où l’erreur a été découverte par l’expert.

Plusieurs arrêts de la cour de cassation font désormais jurisprudence dans ce sens, vous pouvez donc solliciter une révision de votre prêt immobilier même si le délai de prescription est dépassé. Sachez malgré tout qu’il existe une date limite maximale à ne pas dépasser, correspondant à un délai de prescription de 20 ans (cette date limite étant au passage une preuve que vous pouvez aller au-delà des 5 ans…)

Professionnel reconnu…

Par contre, si vous êtes un professionnel reconnu, ayant déjà souscrit plusieurs emprunts immobiliers sur une courte période, vous êtes censés être au fait des différents articles de loi, et donc avoir connaissance des cas d’erreur possibles sur votre emprunt.  C’est d’autant plus vrai pour les erreurs de TEG, qui sont les plus classiques et les plus connues. La logique veut donc que le délai de prescription applicable sur l’erreur de TEG soit de 5 ans à dater de la souscription du contrat et ne puisse pas être repoussée.

Sachez cependant que le juge est seul maître de ses décisions, et ses choix peuvent être influencés par plusieurs critères externes qui ne sont pas traditionnellement pris en compte par les textes de loi (profession du plaignant, historique familial, partenariats connus, etc.). Les jurisprudences naissent de ces flous juridiques et contextuels, et vous permettent de faire respecter vos droits.